EN RESUMEN
Mientras los votantes sopesan si permitir o no a los gobiernos locales ampliar el control de los alquileres, los funcionarios electos de San Francisco y Los Ángeles ya han mostrado interés en hacerlo. En otras ciudades, las leyes locales podrían limitar automáticamente los aumentos anuales de los alquileres en algunas viviendas unifamiliares y en los edificios de apartamentos más nuevos si se aprueba la Proposición 33.
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Si los californianos votan para aprobar una medida de control de alquileres en la boleta electoral, miles de inquilinos de Berkeley podrían ver inmediatamente nuevos límites sobre cuánto pueden sus propietarios aumentar su alquiler cada año.
“Las familias que viven en unidades que no son las adecuadas para ellas tendrán la oportunidad de mudarse sin perder su capacidad de pago”, dijo Leah Simon-Weisberg, abogada de inquilinos de larga trayectoria y presidenta de la junta de alquileres de la ciudad. “Para algunas personas, esto les permitirá mantener su vivienda”.
Ese mismo escenario, en el que la ciudad podría limitar los aumentos de alquiler en viviendas unifamiliares y apartamentos de más de 20 años de antigüedad y unidades con nuevos inquilinos, es una pesadilla para Krista Gulbransen, quien dirige la Asociación de Propietarios de Propiedades de Berkeley, que representa a los propietarios de la ciudad. “Volveríamos a los años 80 y no solo serían patines o cintas para el pelo de arco iris, sería mucho peor”, dijo.
La Proposición 33 derogaría una ley estatal de vivienda que limita la forma en que las ciudades pueden regular los alquileres, lo que permitiría a los gobiernos locales tomar esa decisión. La mayoría de las ciudades de California no verían un cambio inmediato, pero en algunas ciudades como Berkeley, las leyes locales ya contienen un lenguaje que permite una regulación mucho más amplia que la ley estatal actual. En esas ciudades, y en otras donde los funcionarios electos de tendencia izquierdista han expresado su apoyo público a la expansión del control de alquileres, los inquilinos podrían ver el beneficio más pronto de la Proposición 33, y los propietarios los dolores de cabeza más pronto.
Más de 30 ciudades de California ya imponen algunos límites a los aumentos de alquiler, con topes que van del 3% al 10% anual para las unidades cubiertas, algunos vinculados a la inflación.
“Para algunas personas, esto les permitirá quedarse con casa”.
Leah Simon-Weisberg, presidenta de la junta de alquileres de Berkeley
A nivel estatal, California limita los aumentos de alquiler de apartamentos y casas propiedad de corporaciones con más de 15 años de antigüedad al 10% anual, una tasa que, según los defensores de los inquilinos, todavía puede suponer una carga significativa para los inquilinos.
Algunas de esas ordenanzas locales eran mucho más estrictas en el pasado. A finales de los años 70 y principios de los 80, la preocupación por el aumento de los costos de la vivienda llevó a algunas ciudades a limitar los aumentos de los alquileres incluso cuando se mudaba un nuevo inquilino, lo que se conocía como control de vacantes. Pero la ley de 1995 que la Proposición 33 derogaría, conocida como la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins, puso fin a esa medida, junto con cualquier control de alquileres para viviendas unifamiliares o las construidas después de 1995.
Lo que más preocupa a Melvin Willis, miembro del concejo municipal de Richmond, una de las pocas ciudades de clase trabajadora que quedan en el Área de la Bahía, es la prohibición del control de alquileres para viviendas unifamiliares. Muchas familias de su distrito alquilan sus casas, dijo, y algunas se quejan con él de los fuertes aumentos de los alquileres.
“Es difícil tener una conversación con alguien que dice: ‘Mi alquiler aumentó, pero tenemos control de alquileres’”, dijo. Willis recordó haberle explicado a una familia cuyo alquiler se había duplicado que el límite del 3% que la ciudad impone a los aumentos de alquiler no se aplica a las viviendas unifamiliares. “He tenido esa conversación varias veces y no me siento bien”, dijo.
La ordenanza de alquileres de Richmond excluye cualquier vivienda “exenta del control de alquileres de conformidad con la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins”. Willis y otros defensores de la vivienda asequible entienden que eso significa que si Costa-Hawkins desaparece, las casas unifamiliares y otras viviendas que la ley estatal excluía quedarían automáticamente bajo el control de alquileres.
Nicolas Traylor, director ejecutivo del programa de alquileres de Richmond, fue más cauto. La ordenanza podría referirse a las unidades que en realidad están exentas según la ley Costa-Hawkins, dijo, o simplemente a los tipos de unidades, como las viviendas unifamiliares, que Costa-Hawkins excluyó. Si se aprueba la Proposición 33, dijo, el asesor general del programa de alquileres tendría que recomendar cómo seguir adelante.
En San Francisco, los supervisores de la ciudad evitaron esa ambigüedad al aprobar por unanimidad una ley que entraría en vigor si se aprueba la Proposición 33, lo que elevaría el control de alquileres a unas 16,000 unidades adicionales. La alcaldesa London Breed ha dicho que la firmará si se aprueba la propuesta, según informó el San Francisco Standard.
San Francisco pertenece a un grupo de ciudades (junto con Berkeley, Oakland, Los Ángeles y las ciudades de West Hollywood y Santa Mónica, en el sur de California) con un control de alquileres de larga data que la ley estatal actual restringe especialmente. Esto se debe a que Costa-Hawkins mantuvo todas las exenciones que tenían para más unidades de nueva construcción. Por lo tanto, en San Francisco, los apartamentos construidos después de 1979 se consideran “nueva construcción” y están exentos del control de alquileres. En Los Ángeles, es 1978.
“Es completamente arbitrario que podamos crear un control de alquileres para los edificios de 1978, pero no podemos hacerlo para 1980”, dijo el miembro del Concejo Municipal de Los Ángeles Hugo Soto-Martínez, señalando la crisis de personas sin hogar de la ciudad. “Cada año seguimos perdiendo más viviendas con alquiler estabilizado”.
La semana pasada, el concejo aprobó una resolución, escrita por Soto-Martínez, respaldando la Proposición 33.
Este tipo de acciones por parte de las ciudades preocupan a los propietarios, quienes señalan que sus costos de servicios públicos y seguros están aumentando, en algunos casos superando la inflación.
En un boletín informativo enviado por correo electrónico a los proveedores de vivienda el viernes, la firma de bienes raíces Bornstein Law advirtió a sus clientes que “existe una posibilidad real de que la Proposición 33 se apruebe debido a la creencia generalizada de que los alquileres son demasiado altos”.
La firma instó a los propietarios, en preparación para el posible cambio de política, “a aumentar los alquileres al precio del mercado si los propietarios pueden hacerlo” y a considerar ofrecer compras voluntarias a los inquilinos que paguen un alquiler por debajo del mercado.
“Cada año seguimos perdiendo más viviendas con alquiler estabilizado”.
Hugo Soto-Martínez, miembro del Concejo Municipal de Los Ángeles
Los opositores a la Proposición 33 también han expresado su preocupación de que las ciudades implementarán un control de alquileres tan estricto que sofocará la construcción de nuevas viviendas en un momento en que el estado las necesita desesperadamente.
“El estado ha hecho mucho para eliminar las barreras a la construcción de viviendas e incentivar la construcción de viviendas asequibles, pero la Proposición 33 daría a las ciudades NIMBY un arma realmente poderosa para eludir esas reglas”, dijo Nathan Click, portavoz de la campaña No a la 33.
Pero San Francisco demuestra que, dada la flexibilidad para elaborar nuevas políticas, incluso las ciudades con una sólida trayectoria de defensa de los inquilinos podrían optar por cambios más modestos en el control de alquileres que puedan obtener un amplio apoyo político. El presidente de la Junta de Supervisores, Aaron Peskin, había propuesto originalmente que la ciudad ampliara el control de alquileres para cubrir las viviendas construidas antes de 2024, pero retrocedió hasta 1994, una idea que obtuvo el respaldo tanto del ala progresista como del ala moderada del gobierno de la ciudad.
La expansión del control de alquileres a nivel local “también dependerá no sólo de las organizaciones de inquilinos y de vivienda, sino también de otras organizaciones de la sociedad civil en esas comunidades”, dijo Shanti Singh, directora legislativa de Tenants Together. “¿Estarán listas o dispuestas a impulsarlo?”
Manuel Pastor, director del Instituto de Investigación de Equidad de la Universidad del Sur de California, dijo que su investigación muestra que la estabilización de alquileres sin control de vacantes ayuda a prevenir el desplazamiento al mantener los alquileres más asequibles, al tiempo que evita desacelerar la construcción nueva, ya que todavía hay incentivos para construir.
Si las ciudades comienzan a limitar los aumentos de alquiler cuando se mudan nuevos inquilinos, dijo, los efectos serán más difíciles de predecir. Esto se debe en parte a que la última vez que las ciudades de California experimentaron con el control de vacantes fue hace más de 30 años, cuando se construían más viviendas multifamiliares y antes de que el auge tecnológico ejerciera una presión sin precedentes sobre el mercado inmobiliario del norte de California.
Una cosa que es probable, dijo, es que California verá una variación geográfica, con ciudades costeras más progresistas que imponen topes de alquiler más estrictos, mientras que las ciudades del interior con políticas moderadas buscan atraer el desarrollo con reglas más flexibles.
“Si los promotores de la Proposición 33 creen que esto resolverá nuestra crisis de vivienda, están equivocados”, dijo. “Si los opositores de la Propuesta 33 creen que esto resultará en un apocalipsis inmobiliario, también están equivocados”.
- Este artículo fue publicado originalmente en inglés por CalMatters.
